Leibrente oder Verrentung einer Immobilie

Die Leibrente, auch Verrentung oder Immobilienrente genannt, ist eine besondere Form des Darlehens für Menschen im Rentenalter. Wenn Sie Wohneigentum besitzen, das Sie selbst nutzen und weiterhin nutzen möchten, dann können Sie sich einen Teil des Immobilienwertes auszahlen lassen.

Beim gewöhnlichen Immobilienkauf wird der Kaufpreis auf einmal entrichtet und die Immobilie geht direkt in den Besitz des Käufers über.
Im Gegensatz beim Kauf auf Leibrente leistet der Käufer in regelmäßigen Abständen die Zahlungen in vereinbarter Höhe an den Verkäufer, bis dieser stirbt. Mit dem Tod des Verkäufers geht die Immobilie in das Eigentum des Käufers über.

Beim Kauf auf Leibrente gelten andere Regelungen als beim gewöhnlichen Verkauf. Grundsätzlich sind mehrere Varianten möglich, die von dem Besitzer bestimmt werden:

Der Eigentümer zieht aus und überlässt dem Käufer sofort die Immobilie.
Eigentümer bleibt im Haus oder in der Wohnung wohnen. Der neue Besitzer ziehen erst ein, wenn der Eigentümer verstorben ist.
Der Eigentümer und Käufer wohnen gemeinsam im Wohneigentum.

Berechnung der monatlichen Leibrente

Für die Berechnung der monatlichen Leibrente wird der Leibrentenfaktor gebraucht. Der Faktor gibt an, wie viele Jahre der Leibrente-Empfänger laut statistischem Durchschnitt noch leben wird. Für die Bestimmung des Leibrentenfaktors liegt die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zugrunde.

Zur Ermittlung der monatlichen Leibrente sind folgende Rechnungen nötig:

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts
= Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor x Abzinsungsfaktor
Der zu verrentende Betrag
= Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts
Monatliche Leibrente
= zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor

Der Mietwert der Immobilie wird mit dem örtlichen Mietenspiegel ermittelt.

Die vereinfachte Formel zu Abzinsungsfaktor sieht wie folgt aus:

Abzinsungsfaktor = 1 / ( ( 1 + i )^t ), wobei i = heutiger Zinssatz und t = (Rest)Jahre

Beispiel

Eine 75-jährige Frau möchte ihr Haus im Wert von 300.000 € verrenten. Die übliche monatliche Miete laut Mietenspiegel beträgt 800 €. Der Leibrentenfaktor (durchschnittliche Lebenserwartung noch) ist 13,03 Jahre. Abzinsungsfaktor ist 0,7726.

Der Wert des lebenslangen Wohnrechts = 800 € x 12 x 13,03 x 0,7726 = 96.643 €

Der zu verrentende Betrag = 300.000 € – 96.642 € = 203.357‬ €

Monatliche Leibrente = 203.357‬ € : 12 : 13,03 = ca. 1.300 €

Zeitrente oder Leibrente

Die Höhe der Rente basiert auf dem Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Bei der Zeitrente wird ein fester Zeitraum der Zahlung vereinbart, z.B. 20 Jahre, in dem die Ratenzahlungen fließen. Nach Ablauf dieser Zeit ist die Immobilie abbezahlt.

Bei der Leibrente wird vereinbart, dass die Ratenzahlungen lebenslang an den Verkäufer fließen werden.

Vorteile und Nachteile

Für den Verkäufer ist der Verkauf auf Leibrente eine interessante Option, um sein Einkommen bzw. die Pension aufzubessern und für den Rest seines Lebens einen Teil seines Einkommens sichern kann.
Anlockend für den Käufer ist eine Immobilie ohne große Einmalzahlung zu erwerben. Auch besteht die Hoffnung, dass der Verkäufer unerwartet früh stirbt und so die Leibrente vorzeitig endet. Falls keine Anpassung an die Inflationsrate vorgesehen ist, kann der Käufer außerdem darauf hoffen, dass seine Einkünfte steigen, aber der Wert der Leibrente durch die Inflation sinkt.

Wie viel Geld können Sie bei Leibrente bekommen?

In welcher Höhe Sie Ihre Immobilie beleihen können und möchten, klärt sich am Besten in einem persönlichen Beratungsgespräch. Grundsätzlich ist die Darlehenshöhe abhängig von Ihrem Alter, Ihren monatlichen Einnahmen und dem Immobilienwert.